Faire un achat immobilier avec un prêt

Je vais faire un achat immobilier, et j'ai la chance d'avoir :

• soit la possibilité de l'acheter cash
• soit de faire un prêt de 250k sur disons 10/15 ans à 2.9%

sachant qu'une fois l'opération réalisée, je n'ai plus d'argent dispos (modulo un coussin de sécurité)

je me dis que l'intérêt du prêt est que j'ai du coup de l'argent "dispos" que je peux investir en bourse, donc en fait c'est un peu l'équivalent de se dire :

• soit je prends le prêt, j'investit en ETF upfront, mais je paie le coût du prêt (donc en gros sur 10/15 ans, d'après mes calculs il faut que l'invest rapporte au moins 4/5% annuels pour que ça soit gagnant par rapport au coût du prêt, ce qui semble largement faisable)

• soit je paie cash, et en gros j'investis chaque mois l'équivalent de la mensualité du prêt (que j'aurais du payer si j'avais fait le prêt) en ETF

si je compare les deux situations, elles sont relativement équivalentes, si je suppose que le ROI de mes invests en bourse sont (conservativement) 5/6% annuels, et bien sûr plus le ROI est élevé, plus le prêt devient intéressant

Je ne sais pas s'il y a d'autres éléments que ça que vous auriez qui pourraient me guider sur l'intérêt ou non d'utiliser le prêt ?

Je sais par exemple que beaucoup de gens déconseillent de "faire un prêt pour investir en bourse", mais dans mon cas, ma situation est exactement équivalente à ça (en gros on peut "voir" la situation du prêt comme l'équivalent de "je paie cash, mais la banque me fait un prêt pour investir en bourse")

Qu'en pensez-vous ?

Y a-t-til d'autres choses que je dois valider avant de m'engager pour ou contre un prêt ?